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Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind gemäß § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB komplexe Gesamtmaßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände innerhalb eines absehbaren Zeitraums wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Die Gesamtmaßnahmen sind als solche darauf angelegt, für ein bestimmtes Gebiet ein Geflecht mehrerer städtebaulicher Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und zügig durchzuführen. Einzelmaßnahmen sind konkrete Vorhaben oder Projekte, zum Beispiel die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Erwerb eines Grundstücks, die Modernisierung eines Gebäudes, die Herstellung einer Erschließungsanlage. Die Einzelmaßnahmen sind sanierungsbedingt, wenn sie nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind, um den sanierungsbedürftigen Zustand wesentlich zu verbessern oder das Sanierungsgebiet neu zu gestalten oder neu zu ordnen. Die Sanierung ist stets eine gebietsbezogene (Gesamt-)Maßnahme. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie bauliche Veränderungen durchzuführen sind.

Bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen muss die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen (§ 136 Abs.1 BauGB). Durch diese Maßnahmen wird ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet (§ 136 Abs.2 BauGB).

1. Phase: Einheitliche Vorbereitung (vgl. § 140 BauGB)
2. Phase: Zügige Durchführung auf Grundlage der Sanierungssatzung und des Sanierungskonzeptes (vgl. §§ 146 ff. BauGB)
3. Phase: Abschluss der Sanierung (vgl. §§ 154, 162 f. BauGB)

Die Durchführung im engeren Sinn umfasst die Ordnungsmaßnahmen (vgl. § 147 BauGB) und die Baumaßnahmen (vgl. § 148 BauGB) innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind (vgl. § 146 BauGB).

Ordnungsmaßnahmen sind das Kernstück der Maßnahmen im Sanierungsgebiet. Diese Maßnahmen fallen nach § 147 BauGB in den Aufgabenbereich der Gemeinde, die auch die entstehenden Kosten zu tragen hat und diese Kosten entweder durch Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB oder durch weitere im BauGB normierte Beiträge oder dem Kommunalabgabengesetz deckt.
Die Gemeinde darf auf der Grundlage des § 146 Abs. 3 BauGB die Durchführung der Sanierung auf einen Dritten übertragen.
Die Gemeinde ist zuständig für:
(1) die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken,
(2) den Umzug von Bewohnern und Betrieben,
(3) die Freilegung von Grundstücken,
(4) die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sowie
(5) sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.

Zur Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen kann die Gemeinde gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch die Sanierungssatzung ein Gebiet förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Auch hierfür gelten die allgemeinen Voraussetzungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, also insbesondere das Vorliegen städtebaulicher Missstände und die Erforderlichkeit, sie durch Sanierungsmaßnahmen zu beheben. Die Gemeinde darf die Sanierungssatzung erlassen, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse liegen.
Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können ganz oder teilweise ausgenommen werden.

Ein Sanierungsvermerk im Grundbuch erfolgt, wenn sich das entsprechende Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet. Die Eintragung erfolgt nach deutschem Baurecht und ist nur ein Hinweis darauf, dass ein Sanierungsgebiet besteht (deklaratorischer Charakter des Sanierungsvermerks).
Das Grundbuchamt trägt den Sanierungsvermerk auf Antrag der Gemeinde ein. Diese Eintragung bezweckt, dass das Grundbuchamt und interessierte Personen von der Tatsache des Bestehens einer Sanierungssatzung und ihrer Rechtsfolgen, soweit sie für den Grundstücksverkehr Relevanz hat, Kenntnis erhalten und ihr Verhalten hierauf einrichten können. Der Eintritt der sich an die Sanierungssatzung anknüpfenden Rechtsfolgen, insbesondere auch der Genehmigungspflichten nach §§ 144, 145 BauGB oder die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156 a BauGB, ist nicht von der Eintragung des Sanierungsvermerks eines betroffenen Grundstücks abhängig, sie hat nur hinweisenden Charakter – s. o. Durch die Eintragung entstehen den Eigentümer:innen keine Kosten.

Im Sanierungsgebiet besteht für Bauvorhaben des privaten und öffentlichen Grundstücksverkehrs sowie für Rechtsvorgänge wie den Verkauf von Grundstücken/Wohneigentum, die Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts oder von grundbuchrechtlichen Belastungen von Grundstücken/Wohneigentum sowie für Miet- und Pachtverträge eine Genehmigungspflicht durch die Gemeinde. Dabei hat die Gemeinde zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. In diesem Falle ist die Genehmigung nach § 145 BauGB zu versagen. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang bei der Gemeinde zu entscheiden. In besonders gelagerten Fällen kann diese Frist bis zu drei Monate verlängert werden.
Die Gemeinde besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung und kann im Einzelfall – unter den engen Voraussetzungen des § 145 BauGB – den Sanierungszielen zuwiderlaufende Absichten und Vorhaben verhindern.
Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt des § 144 BauGB hat die Funktion, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen durch Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Ziele und Zwecke der Sanierung einzuräumen.
Das Genehmigungsverfahren dient nicht allein der Gemeinde als Planungsträger mit dem Interesse an der Erhaltung des notwendigen Planungsspielraums, sondern entfaltet auch eine vorbeugende Schutzfunktion zugunsten der Betroffenen. Diese sollen nicht Dispositionen treffen, welche sich möglicherweise bei weiterem Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen.

Gemäß § 145 Abs.2 BauGB darf die Genehmigung für ein Vorhaben in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung, die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Nach § 145 Abs. 2 BauGB ist die Genehmigung nicht allein auf den zur Genehmigung gestellten Rechtsvorgang abzustellen. Vielmehr ist die Genehmigung auch dann zu versagen, wenn die wesentliche Erschwerung oder Unmöglichkeit der Durchführung der Sanierung aus der mit dem Rechtsvorgang erkennbar bezweckten Nutzung resultiert.

Die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung ist für die Gemeinde mit i. d. R. mit erheblichen Kosten verbunden. Die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke erfahren durch die Sanierung im Regelfall eine Wertsteigerung. Aus diesem Grund werden die Eigentümer:innen dieser Grundstücke durch die Erhebung eines an der Werterhöhung orientierten Ausgleichsbetrags zur Mitfinanzierung der Sanierung herangezogen. Dieser entspricht der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstückes. (vgl. § 154 BauGB).

Kennzeichnend für das Wesen des Ausgleichsbetrags als „beitragsähnliche öffentliche Abgabe“ sind folgende Merkmale: Im Vordergrund steht gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB das Ziel, die durch die Sanierung bedingte Werterhöhung der Grundstücke zur Deckung der Kosten in Anspruch zu nehmen, die der Gemeinde durch diese Sanierung entstanden sind. Dadurch wird zugleich vermieden, dass die Vermögensvorteile der Sanierung den Eigentümer:innen zufließen, die hierbei entstehenden Kosten jedoch von der Allgemeinheit getragen werden.
Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen dient nicht dazu, der Gemeinde Gewinne zu verschaffen. Übersteigen die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen also – ausnahmsweise – die hierfür von der Gemeinde aufgewendeten Kosten, soll der Vermögensvorteil insoweit nicht „abgeschöpft“ werden, sondern den Eigentümer:innen zugutekommen.

Der Ausgleichsbetrag wird anhand des sanierungsunabhängigen Anfangswertes des unbebauten Bodens und des sanierungsbedingten Endwertes des Grundstücks und Bodenwertes ermittelt. Die Differenz zwischen beiden bildet den Ausgleichsbetrag.
Die Funktion des Ausgleichsbetrags ist es, die den Grundstückseigentümer:innen zugutekommende Wertsteigerung abzuschöpfen. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts unterscheidet sich nach § 154 Abs. 2 BauGB zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Nein. Die Kosten für die Erschließungsarbeiten werden mit dem Ausgleichsbetrag entrichtet. Da die Erschließungsbeträge meist höher sind als der Ausgleichsbetrag, ist diese Regelung für die Eigentümer:innen von Vorteil.

Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag zum Abschluss der Sanierung gemäß § 154 BauGB durch die Gemeinde zu erheben. Da dies im Verhältnis zur den durchgeführten Maßnahmen erst zu einem viel späteren Zeitpunkt geschieht, ist die Akzeptanz bei den Grundstückseigentümer:innen gegenüber der Ausgleichsbetragserhebung gering. Möglich ist alternativ die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrags vor Abschluss der Gesamtmaßnahme, wenn ein wesentlicher Teil der Sanierungsziele bereits erreicht wurden.

Wenn die Möglichkeit zur vorzeitigen Ablösung nicht wahrgenommen wird, muss der Ausgleichsbetrag spätestens zum Abschluss der Sanierung gezahlt werden. Alle Eigentümer:innen erhalten einen Zahlungsbescheid durch die Kommune.

Ja. Grundstückseigentümer:innen im Sanierungsgebiet, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, haben den Vorteil, die im Zusammenhang mit einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme gezahlten Ausgleichsbeträge steuerlich geltend machen zu können. Der entsprechende Ausgleichsbetrag wird einkommensteuerlich den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder den sofort abzugsfähigen Werbungskosten zugeordnet.